始于银保监会发布的一则通知

在经历了年初地产融资的“小阳春”后,5月至今,随着一些针对房地产企业融资政策的陆续公布,房地产企业面临的融资环境又有收紧迹象。

“从供给端来看,5月发布的23号文是新一轮房地产融资收紧的起点。” 安信证券分析师池光胜表示。他认为,2016年“930”新政以来,房地产共经历三轮融资收紧:第一轮为2016年10月,以交易所公司债分类监管为标志,地产公司债、企业债收紧;第二轮为2017至2018年初,以金融乱象整治为背景,银行贷款、“非标”融资收紧;第三轮为2019年5月至今,以银保监23号文为起点,以规范房地产融资乱象为主要意图,房地产信托、债券、银行贷款等监管加严。

5月17日,银保监会官网发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号,以下简称“23号文”),部署银行机构及非银行领域“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点。23号文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。受23号文影响,信托贷款余额在经历了此前3、4月份反弹后,于5月再次回落。

“考虑到宏观调控,预计后续政策转宽松空间较小。” 池光胜认为,当前二、三线城市房价同比涨幅仍然较高,6月新房涨幅分别达到10.9%和11.4%,二手房涨幅分别为7.6%和7.9%。70城商品房价格6月同比涨幅在10%以上的城市也达43个。在“一城一策”背景下,受制于政策目标约束,房地产行业转宽松空间不大。

此后,一系列房地产融资政策和举措亮相。比如7月12日,国家发改委印发了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,旨在完善房地产企业发行外债备案登记管理,强化市场约束机制,防范房地产企业发行外债可能存在的风险,促进房地产市场平稳健康发展。

从今年以来的融资来看,房企在积极谋求各种融资渠道,其背后是不断增加的偿债压力。有统计显示,2015年房企公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3~7年,到了2019年,不少房企面临偿债高峰期。具体来看,今年上半年到期债券2108亿元,这一规模占到去年全年到期债券的九成以上;而今年下半年,房企的到期债券为1706亿元。

池光胜认为,7月频繁出台的房地产融资政策是对23号文的落实。信托方面,政策重点整治拿地前端融资和明股实债,对信托发行产生一定冲击,2019年7月前三周,房地产信托成立规模已同比下降21%。债券方面,境内发行收紧,海外发行仅限借新还旧,6月境内地产债净融资已降至-21亿元,为今年首个出现净融资缺口的月份。

“去年四季度起,房地产融资出现实质性好转,境内发债、海外发债、信托等融资渠道都有所放松,地产债信用利差也出现了大幅下行。” 姜超表示,但是,今年4月后,“房住不炒”重回政策重心,地产融资逐步收紧。回顾历史,地产债交易性机会均出现在融资政策放松的背景下,而融资收紧往往导致利差上行,未来两三个季度内,地产债交易性价值将显著下降,建议关注相对安全主体的配置价值。

海通证券首席宏观分析师姜超表示,上半年境内债发行回落,且新增融资向高等级集中,结构性问题明显,顺利发债融资的房企主要是AAA级主体,AA+级房企累计债券净融资尚为负,更遑论AA级及以下评级的主体了。

值得注意的是,从需求端来看,今年以来政策经历了“由松到紧”的变化。年初,以菏泽取消限售为起点,房地产政策开启一波微宽松:此后,广州商服类物业限购放宽、青岛高新区取消摇号、北京等地取消土地限价,无锡部分银行下调首付比例、深圳等热点城市下调贷款利率。但是,转折出现在5月份,当月以苏州部分区域引入限售为标志,政策边际收紧。紧接着,6月西安宣布限购升级,赤峰引入限售,南京等城市房贷利率上调,开封限售取消后又紧急恢复,7月24日苏州限售限购升级。

在一级市场地产债发行量回落的同时,二级市场的地产债交易性价值也被认为有所下降。

房地产融资政策不断收紧

地产债交易性价值下降

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