烂尾楼复活 虽然实惠也要防“踩坑”

◎问题2

交了房款办了入住就有了房屋产权?

文/图:南方日报记者 冯善书

零庆鸣:烂尾楼破坏了城市形象,浪费国家土地资源,还破坏了投资者信心。近年来,一二线城市土地短缺,新批建设用地少之又少,盘活存量市场的需求迫在眉睫,加之国家释放城市土地存量政策导向,城市旧改已经成了越来越多的标杆房企转向的新战场。例如佳兆业在深圳用了仅仅三年时间不到,将烂尾楼子悦台重新包装为深圳佳兆业中心,以较低的价格成本获得土地资源,进而获取高额利润回报。但有开发商接盘,是否意味着破败的烂尾项目主一定迎来命运的转机?不一定。因为项目背后还有昂贵的配套费、当地村民集资款本息、融资本息、应该赔付买房人的延期交付房屋违约金达几十亿元,有的项目涉及经济纠纷、有的开发商违法违规导致工程停工等,不可能那么容易得到解决。

烂尾楼复活 虽然实惠也要防“踩坑”

零庆鸣:按照现行的法律规定,购房者与开发商签订了房屋买卖合同,交纳了房款,办理了入住手续,并不意味着购房者已经取得房屋的产权。购房者取得房屋产权,必须经过法定程序认定。在复杂的程序面前,购房者往往处于信息不对称的弱势位置,其权利很容易受到侵害。广地花园涉嫌假抵押假按揭骗取银行贷款、一户多卖、不按规定出具正规购房合同与发票等导致业主买了房子但拿不到不动产证,暴露了监管方面存在的重大缺陷。综合来讲,老业主办证难的原因以及后续导致办证困难的因素有:①利用集体所有土地开发的项目;②未经立项批准的项目;③未取得规划审批的项目;④没有销售许可证又无产权证的房屋;⑤未经验收或验收不合格的房屋;⑥土地或房屋未解除抵押的;⑦开发商未交纳相关税费的;⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的项目等等。

近年来,随着广地花园、粤垦绿苑等一批广州知名烂尾楼逐步进入复活通道,不仅让越来越多困扰城市发展多年的“伤疤”迎来愈合的曙光,同时也给楼市带来许多新的机会。不过,南方日报调查发现,大多数楼盘项目之所以“烂尾”,表面上是开发商资金链断裂造成的,但背后实际还隐藏着产权不清、债务复杂、违约、骗贷、质量不好、运营不善等诸多剪不断、理还乱的原因。这些深层次的问题并不是有新的社会资本人来接盘就能够短期解决,需要有政府、社会、企业和其它交易主体通力合作才能逐一化解。最近,广地花园复活面临的旧业主办证难和规划矛盾等一系列问题就给市场敲醒了警钟。为帮助读者更好地认识烂尾楼“复活”项目的长处和短板,防范接盘过程中潜在的交易危机,本期特邀请零庆鸣律师为大家指点迷津。

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